Wohnen mit Sozialwohnungs-quote
Die Wohnungskrise bedroht Grund- und Menschenrechte. Menschen mit geringem Einkommen und in akuten Wohnungsnotlagen sind nahezu chancenlos auf dem Wohnungsmarkt. Das können wir so nicht stehen lassen und haben einen Reformvorschlag mit der Sozialwohnungsquote am Beispiel von Berlin entwickelt.
Das Rechtsgutachten finden Sie hier sowie alle weiteren Informationen finden Sie hier.
Eine mehrköpfige Familie mit durchschnittlichem Einkommen lebt auf engstem Raum in einer Zwei-Zimmer-Wohnung: In Berlin ist das kein Einzelfall. Bereits Durchschnittsverdienende können sich in der Hauptstadt nur etwa jede vierte angebotene Wohnung (27,8 Prozent) leisten ( Wohnraumbedarfsbericht Berlin 2025). Die explodierenden Mieten stellen für Haushalte mit geringem und mittlerem Einkommen eine überdurchschnittliche und oft untragbar hohe Belastung dar. Während die Bundesregierung bis 2030 die Obdach- und Wohnungslosigkeit beenden will, steigen die Zahlen. Der Zugang zu den eigenen vier Wänden ist für ohnehin benachteiligte Menschen utopisch.
Die Entwicklungen in Berlin zeigen, dass weder die Neubauförderung noch Mietrecht oder Wohngeld der Krise beikommen. Die Sozialbindungen laufen aus, neue Sozialwohnungen entstehen viel zu langsam und der Konkurrenzdruck unter den Bewerber*innen um eine bezahlbare Wohnung verschärft sich.
Rechtsgutachten: Umfassende Analyse und tragfähige Lösung
Die Rechtswissenschaftlerin Dr. Alina Holze von der Leibniz Universität Hannover hat in unserem Auftrag erforscht, wie das Land Berlin seiner rechtlichen Verpflichtung nachkommen kann. Es muss bezahlbaren Wohnraum anbieten, sichern und die Wohnungslosigkeit bekämpfen, um das menschenwürdige Existenzminimum zu wahren. Dazu hat Holze die Vorgaben aus Völkerrecht, Unionsrecht (EU-Recht), Verfassungsrecht herangezogen und auch bestehende wohnungsrechtliche Instrumente überprüft. Gemeinsam liefern wir einen konkreten Reformvorschlag mit der Sozialwohnungsquote als Kern ( zum Gesetzentwurf für Berlin und der Kurzfassung).
Die zentralen Erkenntnisse der Studie im Überblick
Wohnen ist ein Menschenrecht. Der Staat ist verpflichtet, für bezahlbaren und angemessenen Wohnraum für alle zu sorgen.
Wohnen ist ein existenzielles Grundbedürfnis eines jeden Menschen. Eine sichere, angemessene Wohnung ist die Grundlage für die Erfüllung grundlegender Rechte, Bedürfnisse und Entwicklungsmöglichkeiten. Sie ist der Lebensmittelpunkt und als solcher Ausgangspunkt für die Realisierung grundrechtlich verbürgter Freiheiten.
Aus den Grund- und Menschenrechten lässt sich ein subjektives Recht auf Zugang zu bezahlbarem und angemessenem Wohnraum ableiten. Der Staat hat dementsprechend die Pflicht, auf eine Versorgung mit angemessenem Wohnraum für alle hinzuwirken und Wohnungs- wie Obdachlosigkeit zu verhindern. Finanzielle Unterstützungsleistungen reichen nicht; der Staat steht in der Pflicht, den Zugang zu Wohnraum effektiv zu gewährleisten.
Das Land Berlin kommt seiner Pflicht nicht nach, bezahlbaren und angemessenen Wohnraum bereitzustellen. Die Stadt befindet sich in einer Wohnraumversorgungskrise.
In Berlin hat mehr als die Hälfte der 2,2 Millionen Haushalte Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein. Demgegenüber stehen nur noch knapp 86.000 Sozialwohnungen – Tendenz sinkend. Obwohl neu gebaut wird, schrumpft das Angebot an bezahlbarem Wohnraum, da jährlich mehr Sozialwohnungen aus der Sozialbindung fallen als gebaut werden. Gleichzeitig steigt die Nachfrage.
Auf dem freien Mietmarkt steigen die Mieten immer weiter. Während selbst Durchschnittsverdienende sich nur noch einen Bruchteil der angebotenen Wohnungen im Stadtgebiet leisten können und akut von Wohnarmut bedroht sind, ist der Zugang zu Wohnraum für marginalisierte Gruppen und Haushalte mit geringem Einkommen praktisch versperrt. Besonders alarmierend ist die zunehmende Obdach- und Wohnungslosigkeit. Etwa 60.000 Berliner*innen haben keine Wohnung und leben in Notunterkünften oder auf der Straße.
Es fehlt an wirksamen wohnungspolitischen Maßnahmen, um die Krise zu bewältigen.
Die Regelungen im Berliner Landesrecht, im Städtebaurecht, im Zweckentfremdungsverbotsrecht, im Wohnungsaufsichtsrecht, im öffentlichen Baurecht sowie im sozialen Mietrecht sind nicht effektiv und schlagkräftig genug oder gehen an dem Ziel vorbei, genügend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und zu erhalten. So weisen die geltenden mietpreisrechtlichen Vorschriften diverse Lücken auf und werden gegenüber Vermietenden häufig nicht durchgesetzt. Finanzielle Förderinstrumente wie die Zahlung von Wohngeld schaffen keinen neuen bezahlbaren Wohnraum und führen faktisch zu einer Quersubventionierung von zu hohen Mieten. Wohnungen fallen aus der Sozialbindung, ohne dass Ersatz geschaffen wird. Die Fehlbelegungsquote in Sozialwohnungen ist hoch und die Ausweitung des Kreises der Sozialwohnungsberechtigten hat außerdem dazu geführt, dass die Konkurrenz im niedrigsten Preissegment am größten ist. Neubau sozialer Wohnungen ist trotz Fördermaßnahmen kaum zu verzeichnen – das Instrument läuft ins Leere. Ein wohnungspolitisches Umdenken ist dringend geboten.
Effektive Maßnahmen zur Bekämpfung von Obdach- und Wohnungslosigkeit fehlen ebenfalls.
Obwohl die Bundesregierung das Ziel ausgegeben hat, Obdachlosigkeit bis 2030 zu überwinden, fehlt es an wirkungsvollen Maßnahmen zur Verhinderung und Bekämpfung von Wohnungs- und Obdachlosigkeit. Wohnungs- und obdachlose Menschen erfahren besonders große Diskriminierung auf dem freien Wohnungsmarkt und auch die landeseigenen Wohnungsunternehmen können ihnen den dringend benötigten Wohnraum oft nicht bereitstellen.
Das jährlich angebotene Kontingent an Wohnungen im Geschützten Wohnungsmarkt in Berlin reicht nicht annähernd, um den Bedarf zu decken. Außerdem gibt es keinen Anspruch auf Zugang zum Geschützten Wohnungsmarkt, die Aufnahme erfolgt uneinheitlich und mitunter willkürlich. Das Land Berlin als Alleineigentümer kann und muss die landeseigenen Wohnungsunternehmen anweisen, mehr staatlichen Wohnraum bereitzustellen und transparent und diskriminierungsfrei zu vergeben, insbesondere an marginalisierte, diskriminierte und vulnerable Gruppen.
Wohnungseigentümer*innen mit großem Wohnungsbestand tragen eine besondere Verantwortung gegenüber der Allgemeinheit.
Eigentum zu besitzen ist wünschenswert, sein Schutz ist grundgesetzlich gewährleistet. Doch Eigentum verpflichtet auch. Die in Artikel 14 Absatz 2 des Grundgesetzes verfassungsrechtlich verankerte Sozialbindung des Eigentums gilt auch und gerade für Wohneigentum, weil Wohnen essenzielle Voraussetzung für eine menschenwürdige Lebensführung ist, Grund und Boden aber zugleich nicht vermehrbar sind. Gerade viele Wohnungseigentümer*innen mit kleinerem Bestand sind sich ihrer Verantwortung bewusst und achten auf eine sozial verträgliche Vermietungspraxis.
Die Verantwortung von Wohnungseigentümer*innen gegenüber der Allgemeinheit ist umso größer, je größer ihr Wohnungsbestand ist. Große Wohnungsbestände dienen primär der unternehmerischen Tätigkeit und weniger der Verwirklichung der persönlichen Freiheit der Wohneigentümer*innen, die das Eigentumsrecht in erster Linie schützen will. Auch weitreichende Eigentumsbeschränkungen müssen daher hingenommen werden. Der Staat kann und sollte Wohnungseigentümer*innen in die Pflicht nehmen, einen Beitrag zur Beseitigung des Wohnungsnotstand zu leisten.
Die Sozialwohnungsquote ist die verfassungskonforme Antwort auf die Wohnraumversorgungskrise in Berlin.
Mit der verbindlichen Sozialwohnungsquote wird ein verfassungskonformer Weg aufgezeigt, wie Berlin seiner Pflicht zur sozialen Wohnraumversorgung gerecht werden kann. Sie verpflichtet Eigentümer*innen mit einem großen Wohnungsbestand, einen Teil ihrer Wohnungen als Sozialwohnraum zur Verfügung zu stellen. Sie berücksichtigt räumliche und soziale Kriterien, regelt die Miethöhe und eine faire Vergabe, vermeidet Fehlbelegungen und stellt den Zugang zu Wohnraum insbesondere für marginalisierte Gruppen sicher. Hierfür hat der Landesgesetzgeber die Gesetzgebungskompetenz, weil die öffentlich-rechtlichen Vorgaben zur Wohnraumbewirtschaftung das private Mietpreisrecht überlagern.
Die vorgeschlagene Sozialwohnungsquote schafft bereits nach drei Jahren ca. 90.000 zusätzliche Sozialwohnungen. In den ersten 15 Jahren nach ihrer Einführung ist mit ca. 180.000 neuen Sozialwohnungen im Bestand zu rechnen.
Die Sozialwohnungsquote berücksichtigt die Belange aller Akteur*innen auf dem Wohnungsmarkt.
Die Sozialwohnungsquote nach dem vorliegenden Gesetzentwurf ist für alle Beteiligten sozial verträglich: Die maßvolle Staffelregelung und Höhe der Quote belastet Wohnungseigentümer*innen nicht über Gebühr. Weil nur jede zweite freiwerdende Wohnung als Sozialwohnung vermietet werden muss, kann der Wohnungsmarkt für besserverdienende Wohnungssuchende nicht kollabieren.
Besondere Berücksichtigung finden vulnerable Gruppen, die auf dem aktuellen Wohnungsmarkt so gut wie keine Chancen auf bezahlbaren und menschenwürdigen Wohnraum haben, wie etwa akut von Gewalt bedrohte oder betroffene Personen, wohnungslose Personen oder Familien, die auf zu kleinem Wohnraum leben müssen. Die besondere Sozialwohnungsquote garantiert, dass ein Fünftel der freiwerdenden Wohnungen den Menschen mit besonderem Wohnbedarf zur Verfügung stehen. Der Gesetzentwurf sieht ein faires und diskriminierungsfreies Vergabeverfahren vor, sodass es nicht zu Konkurrenzen unter den verschiedenen Gruppen benachteiligter Wohnungssuchender kommen kann.
Inzwischen besserverdienende Mietende dürfen nach dem Gesetzentwurf in ihren Wohnungen bleiben, auch wenn sie ihre Wohnberechtigung verlieren. Aber die Wohnungseigentümer*innen dürfen die Miete dann um 10 Prozent und fortan nach den allgemeinen Mietpreisregelungen schrittweise erhöhen. Für den Wegfall dieser Sozialwohnungen müssen die Wohnungseigentümer*innen die jeweils nächste freiwerdende Wohnung der Quote zuzuführen. Im Gegensatz zur aktuellen Regelung kann der Bestand an bezahlbarem Wohnraum also nicht mehr schrumpfen.
Die Sozialwohnungsquote fördert eine diverse und resiliente Stadtgesellschaft und wirkt der Entstehung von Brennpunkten entgegen.
Die Sozialwohnungsquote fördert die Vielfalt und das soziale Klima in den Berliner Kiezen und stärkt damit die städtische Gemeinschaftlichkeit. Sozialwohnungen von landeseigenen Unternehmen sind aktuell häufig in Quartieren konzentriert, was zu Desintegration und der Entstehung von sozialen Brennpunkten führt. Die Sozialwohnungsquote wirkt dieser Entwicklung aktiv entgegen, indem sie Wohnungseigentümer*innen dazu verpflichtet, die Sozialwohnungen über alle Stadtteile und Wohnungsgrößen zu streuen, in denen sie über Wohnraum verfügen. Sozial vielfältige Kieze sorgen für ein besseres Miteinander, mehr Sicherheit, Inklusion, Zusammenhalt und gesellschaftliche Teilhabe für alle.
Die Sozialwohnungsquote erhöht den Bestand an bezahlbaren Wohnungen und spart dem Land gleichzeitig Geld.
Der Reformvorschlag kann den Berliner Haushalt spürbar entlasten. Subjektförderung in Form von Wohngeld stellt in seiner aktuellen Höhe eine immense Belastung für den Landeshaushalt dar. Je mehr bezahlbaren und angemessenen Wohnraum es gibt, desto weniger Wohngeldzahlungen werden fällig.
Der erarbeitete Gesetzentwurf ist auf andere Bundesländer übertragbar.
Nicht nur in Berlin fehlt es an bezahlbarem Wohnraum. Vor allem die bundesdeutschen Großstädte stehen vor ähnlichen Herausforderungen. Der vorliegende Regelungsvorschlag wurde zwar am Beispiel Berlins erarbeitet, ist aber auf andere Bundesländer übertragbar. Die Sozialwohnungsquote kann überall dort Abhilfe schaffen, wo eine Wohnungsnotlage vorherrscht.
Die Sozialwohnungsquote in der Landespolitik
Im September findet die Wahl zum 20. Berliner Abgeordnetenhaus statt. In Berlin haben sich bereits Bündnis 90/Die Grünen, Die Linke und SPD positiv zu einer Sozialwohnungsquote geäußert. Unser Gutachten bestätigt, dass Berlin die Gesetzgebungskompetenz für ein solches Vorhaben hat und zeigt, wie das Land die Sozialwohnungsquote sozial gerecht und verfassungskonform ausgestalten kann.
Bereits 2021 haben wir das erste Mal die gesetzliche Sozialwohnungsquote im Bestand auf der fünften Konferenz des Netzwerks Wohnen und Mieten ( Tagungsdokumentation mit Beitrag von GFF-Juristin Sarah Lincoln) vorgestellt. 2024 haben wir auf dem Verfassungsblog den Vorschlag ( Beitrag „(Grund-)Eigentum verpflichtet“ auf dem Verfassungsblog) konkretisiert und mit dem Gutachten im April 2026 in einen anwendbaren Gesetzentwurf gegossen.
Die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen hat unseren Vorschlag im Herbst 2025 mit dem „Bezahlbare-Mieten-Gesetz“ zuletzt aufgegriffen. Hier geht es zu unserer Stellungnahme.
Unser Einsatz für das Recht auf Wohnen
Das Recht auf Wohnen ist Teil des grundrechtlich garantierten menschenwürdigen Existenzminimums. Die Unverletzlichkeit der Wohnung in Art. 13 GG schützt gegen staatliches Eindringen. Dafür sind wir bereits bis vor das Bundesverfassungsgericht gezogen und haben erfolgreich den Schutz der Wohnung in Geflüchteten-Unterkünften verteidigt. Mit unserer Stellungnahme an den UN-Sozialausschuss haben wir die anhaltende Wohnungskrise in Deutschland moniert, viele unserer Kritikpunkte sind in die List of Issues eingegangen. Die Bundesregierung muss sich zu den schwerwiegenden Mängeln beim Recht auf Wohnen noch dieses Jahr äußern. Mehr Informationen zum Recht auf Wohnen und wie wir uns dafür einsetzen, gibt es hier.
